Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости методическая разработка

метки: Объект, Стоимость, Доход, Оценщик, Использование, Оценивать, Площадь, Износ

Дата выдачи задания____________Срок окончания ________________

Руководитель курсовой работы __________________________Буцыка Г.М.

2. Предпосылки оценки

2.1 Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта
Тип объекта недвижимости
Оцениваемые права
Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями
Наиболее вероятные покупатели
Опасности, вызванные окружающей средой
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта
Территориально-экономическая зона
Дата оценки

2.2 Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна их Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификации.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика, относительно рыночной стоимости объекта, является действительным только на дату, специального оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

2.3 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА

____________________________________________________________________________________________________________________________________для реализации имущественных прав.

2.4 Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА___________________________________________________________________________________________________________________________

2.5 Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на ___________________________г.

---

3. Описание и анализ объекта оценки

3.1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение.

Объектом оценки является ___________________________________, состоящая из___________________________________________________, общей полезной площадью __________кв. м., в том числе жилой площадью ________ кв. м., высота потолка — _______ м.

Объект оценки расположен в_______________________________

_______________ г. постройки (можно представить выкопировку плана объекта из технического паспорта).

Распределение площадей жилых и нежилых помещений и комнат

согласно Техническому паспорту

№ п/п	Наименование помещения или комнаты	Ед. изм.	Размеры	Показатель

и так далее …….

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) -_______________________

(централизованные/нецентрализованное)

Характеристика помещений и комнат

Пример:

Прихожая — прямоугольная. Полы — ковролин (имп); стены окрашены водно-дисперсной краской (имп); входная дверь — двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь — металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп).

Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен один шкаф; электроустановочные изделия — импортные (Турция).

И так далее по всем помещениям и комнатам

3.2 Место и положение объекта оценки

Объект оценки расположен в ______________________________районе города __________________ по адресу улица ____________________

дом ____, в ____-й территориально -экономической зоне г. _______________

Объект расположен в __________ районе, _______________от центра города

(жилой/нежилой)

_________, с_________________ транспортной доступностью и (не) достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе _____________________. Средний возраст окружающих (не)жилых домов (зданий) около ________лет (необходимо приложить план местности с указанием места расположения объекта оценки).

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является __________________________________________________________________, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве __________________________________________________________________.

---

Глава 4. Определение стоимости объекта

4.1 Затратный подход

По состоянию на ___________ года значение расчетной стоимости 1 кв. м. общей площади составляла _______________ руб.

Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади вновь возведенного объекта, принимается в расчетах, равна ___________ руб.

Общая площадь объекта — ___________ кв. м. На основании этого расчетная восстановительная стоимость объекта оценки:

_______________________________________________руб.

В таблице 4.1 приведен расчет стоимости 1 кв. м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта оценки

Таблица 4.1

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Факт	Справочно
Характеристика района
1	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
	А) положительная			1,1
	Б) отрицательная			0,95
2	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
	А) социальные условия удалены			0,95
	Б) частичное присутствие			1
	В) присутствие всех социальных услуг			1,02
3	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
	А) удаленный от центра района			0,98
	Б) районы, примыкающие к центру			1,02
	В) центр			1,1
4	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
	А) трамвай			1
	Б) троллейбус			1
	В) автобус			1
	Г) все виды транспорта			1,1
5	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м
	А) далее 500			0,984
	Б) в пределах 500			1
	В) в пределах 100			1,02
6	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
	А) загазованность выше ПДК			0,95
	Б) загазованность в пределах ПДК			1
	В) отсутствие загазованности			1,03
7	БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км
	А) далее 1			0,95
	Б) в пределах 1			1
	В) в пределах 0,01			1,02
8	ШУМОВОЙ МЕШОК
	А) выше уровня ПДУ			0,95
	Б) предельно допустимый уровень ПДУ			1
	в ночное время 30дБ
	в дневное время 40 дБ
	В) в пределах нормы ПДУ			1,01
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ
9	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
	А) север			1
	В) юг			1
	Г) восток			1,01
	Д) запад			1,01
10	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
	А) более 25			0,83
	Б) 15-25			0,87
	В) 10-15			0,9
	Г) 5-10			0,93
	Д) 5			1
	Е) на момент оценки			1,05
11	МАТЕРИАЛ СТЕН
	А) деревянный			0,9
	Б) панельный (крупноблочный)			1
	В) панельный утепленный			1,08
	Г) кирпич			1,1
12	СЕРИЯ ДОМА
	А)»хрущевка» малосемейка, гостинка			0,95
	Б) обычная			1
	В) спецпроект, «румынский дом»			1,03
	Г)»воронежский проект»			1,025
	Д) старый фонд			0,98
13	ОТОПЛЕНИЕ
	А) центральное			1
	Б) печное			0,95
14	ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	А) центральное			1
	Б) уличная колонка			0,95
15	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	А) центральное			1,06
	Б) титан			1
	В) колонка			1,034
	Г) центральное и колонка			1,13
16	КАНАЛИЗАЦИЯ
	А) внутренняя			1
	Б) уборная			0,9
17	ГАЗ
	А) природный			1
	Б) балонный			0,9
18	ЭТАЖ
	А) подвальный			0,85
	Б) цокольный			0,87
	В) первый			0,9
	Г) 9-й и 8-й для девятиэтажного дома			0,92
	Д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного дома			1
	Е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного			1,02
	Ж) 2-й и 3-й для пятиэтажного			1,02
	З) 1-й и 2-й для двухэтажного			1
19	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ (ПОМЕЩЕНИЙ)			0,967
	А) смежные			1,038
	Б) изолированные			1
	В) смешанные
20	ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
	А) до 2,5			0,97
	Б) 2,5			1
	В) до 3,0			1,04
	Г) свыше 3,0			1,05
21	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв. м.
	А) до 5,0			0,95
	Б) до 8,0			1
	В) свыше 8,0			1,03
22	САН. УЗЕЛ
	А) смежный			0,98
	Б) раздельный			1,01
23	ВАННАЯ
	А) в кафеле			1,01
	Б) покрашена			1
	В) декоративная плитка			1,005
24	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
	А) отсутствие балкона			0,97
	Б) сушилка, балкон			1,01
	В) лоджия 3,0 м			1,01
	Г) лоджия 6,0 м			1,03
	Д) лоджия 9,0 м			1,05
	Е) две лоджии			1,1
25	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
	А) деревянные			0,95
	Б) дерматин, утепленные			1
	В) металлические			1,02
	Г) двойные			1,01
26	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
	А) антресоли			1
	Б) кладовая			1,01
	В) встроенный шкаф 3 кв. м. и др.			1,01
	Г) помещения для сушки			1,1
27	ОСВЕЩЕННОСТЬ,%
	А) 100			1
	Б) затемненность 10-15			0,95
	В) затемненность до 30			0,93
	Г) затемненность до 50			0,9
28	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
	А) есть			1,01
	Б) нету			1
29	ОКНА ВЫХОДЯТ
	А) на улицу			0,95
	Б) во двор			1
	Г) на улицу и во двор			1,01
30	ПОЛЫ
	А) доски			1
	Б) линолеум			1,01
	В) паркет			1,1
	Г) ковровое покрытие			1,05
31	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
	А) хорошее			1
	Б) отличное			1,03
	Г) новая			1,02
	Д) нужен капитальный ремонт			0,9
	Е) нужен косметический ремонт			0,95
32	ПРЕСТИЖНОСТЬ
	А) художественная отделка			1,2
	Б) стандартная			1
	В) непрестижная			0,9
	Итоговый коэффициент

4.1.1 Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади рассматриваемого объекта оценки составляет:

С1к= Ср * Кобщ.

где С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м, руб.

Ср — расчетная стоимость 1 кв.м общей площади по состоянию на

______г., руб.

К общ. – усредненный коэффициент корректировок

___________________________________________________ руб.

С учетом данных таблицы 3.1 рассчитаем стоимость объекта оценки с учетом корректировки :

Ско = С1к * Sо , руб.

где Ско – стоимость объекта оценки, руб.

С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м, руб.

Sо – общая площадь рассматриваемого объекта, кв.м

_

___________________________________________________________, руб.

4.1.2 Расчет общей стоимости строительных ремонтных работ по устранению физического износа

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ на объекте оценки с учетом установки, на основе укрупненных сметных показателей в текущих ценах равна сметной стоимости (С2з) объекта оценки.

Тогда, Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных на объекте, составляет (С2з) ____________ руб.

4.1.3 Расчет физического износа

Для этого рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки и затрат на производство ремонтных отделочных работ:

Со = Ско + С2з, руб.

_________________________________________, руб.

В нашем случае величина накопленного физического износа составляет:

4.1.3.1 Определим уровень износа оцениваемого объекта методом срока жизни:

У(ФИ1)=Тэф./Тн*100, %

где Тэф – эффективный возраст объекта оценки, года

Тн — срок экономической жизни объекта оценки, года

_______________________________________________________, %

4.1.3.2 Определим накопленный физический износ объекта в стоимостном выражении):

С(ФИ)= Со *У(ФИ1) , руб

100

________________________________________, руб.

4.1.4 Расчет ориентировочной цены продажи объекта оценки

Ориентировочная цена продажи объекта оценки с учетом износа составит:

Спо=Со – С(фи) , руб.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: ______________________________________________руб.

Итак, возможная цена продажи оцениваемого объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки; физического накопленного износа и устранимого физического износа составит:

Вывод:

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом с учетом округления, составляет:

V1 =__________________________________руб.

4.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1. Сбор информации об аналогичных объектах проданных или выставленных на продажу недавно. Объекты должны быть сопоставимы по местоположению, размерам, возрасту, удобству и другим характеристикам.
2. Проверка рыночной информации. Направленность сделок:

— мотивация сделки;

— существует ли связь между сторонами участвующими в сделке или полная независимость;

— достаточно ли информированы стороны об объекте и рынке недвижимости;

— было ли финансирование со стороны;

— имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя;

— наличие специальных условий продажи;

— предполагалось ли что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив признаки позволяющие усомниться в рыночной стоимости оценщик может либо удалить объект из списка аналогов либо скорректировать с учетом коэффициентов поправок.

3. Вынесение поправок с учетом различий в характеристиках оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов. Оценщик должен решить 2 е проблемы:

— выбор элементов сравнения

— выбор единиц сравнения.

В нашем случае, на день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже ______объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. ___________________, имеющих примерно аналогичную планировку комнат (помещений) и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 4.2 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 4.2

Район	Улица/дом	Этаж/ этажность	Общая площадь	Сан. узел	Сост. квартиры	Цена (тыс. руб)
					—
					.

Таблица 4.3

№	Цена (тыс. руб)	корректировка		Скорректированная цена, (тыс. руб.)
		Площадь (кв.м)	Расчет коэффициента корректировки
1			Ка = S об / S а	Ца * Ка = Са
2
3
4
5
6
7

4.2.1 Определяем среднеарифметическое значение скорректированной стоимости ремонта:

Срем. = (С1рем. + С2рем.+…..+ Спрем.) / N (рем.) — (С1без рем. + С2без рем.+…..+ Сп без рем.) /N(б/ рем.)

4.2.2 Определяем скорректированную стоимость объекта оценки с учетом необходимого проведения текущего ремонта.

А)Для этого определяем среднеарифметическое значение стоимости 1кв.м объектов аналогов с учетом проведенного текущего ремонта, либо без него:

Са рем.за 1кв.м = Са рем. : Sа рем.

Са б/рем.за 1кв.м = Са б\рем. : Sа б/рем., где

Са рем. за 1кв.м и Са б/рем. за 1кв.м – это стоимость 1 кв.м объекта аналога с текущим ремонтом и без текущего ремонта, руб.

Sа рем. И Sа б/рем. – это площади объектов аналогов с проведенным текущим ремонтов и без текущего ремонта, кв.м

_____________________________________________________________

N

Ск рем. за 1кв.м = ∑ Са рем. 1кв.м / N

n-1

N

Ск б/рем. за 1кв.м = ∑ Са б/рем. 1кв.м / N

n-1

Затем определяем скорректированную стоимость за 1 кв.м текущего ремонта:

С рем.1кв.м = Ск рем. за 1кв.м – Ск б/рем. за 1кв.м

_________________________________________________________________

Б) Определяем стоимость объекта оценки с поправкой на текущий ремонт:

С об.1) = Ср + С рем.., руб.

Определяем, стоимость объекта с корректировкой на текущий ремонт:

С об. 2)= (Ср + С рем. за 1кв.м ) * Sоб., руб.

Итак, стоимость объекта оценки определена с учетом объектов аналогов скорректированных по их площади и необходимости проведения текущего ремонта:

Соб. = ( Соб 1) + Соб 2) ) / 2

Вывод: ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом оценки объектов недвижимости составляет:

V2 = ______________________________ руб.

---

4.3 Доходный подход

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S ∙ С а , руб.

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду,

С а — годовая арендная ставка за 1 кв. м, руб.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД – потери, руб.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов Таким образом:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений), руб.

5. Рассчитывается коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый

доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от

эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного

капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная

ставка капитализации) выражает зависимость между годовой

величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации

объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации . В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

, руб.

где V — стоимость оцениваемого объекта, руб. Y — ЧОД, R — коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

, %

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

,

или ЧОД / Коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии (доход от стоимости будущей перепродажи объекта оценки).

Математической моделью метода досконтирования денежных потоков (МДДП) является формула:

где V — стоимость объекта оценки; руб.

n=1,2,…; N — интервалы планирования продажи объекта оценки, года

CF n — денежный поток в период n (арендные платежи), руб.

RV — стоимость реверсии, руб.

r — ставка дисконта, %

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую арендодатели ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Итак, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом:

4.3.1.метод капитализации доходов

А) Определяем потенциальный валовой доход, если площадь ( S) объекта оценки составляет _______кв.м, а годовая арендная плата за 1 кв.м аналогичного объекта на данную дату оценки объекта _______________руб. и предполагается сдача объекта в аренду на _______лет

ПВД = S * С аренды за 1кв.м , руб.

Б) Определяем действительный валовой доход, если потери с учетом текущей (прогнозной) инфляцией составляют _______% от возможного потенциального валового дохода

ДВД = ПВД – потери, руб.

В) Определяем прогнозируемый чистый операционный доход, если операционные текущие (прогнозные) расходы составят______________руб.

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений), руб.

Г) Определяем коэффициент капитализации, если имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана с учетом общего коэффициента капитализации R (аналога):

R(а) = ЧОД (а) / V(а), %

Д) определяем стоимость объекта оценки (Vо) недвижимого имущества:

Vо = ЧОД о / R(а), руб.

4.3.2.метод дисконтированных денежных потоков

Определим стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов, т.е. текущую стоимость объекта оценки,

если объект оценки в течение n =1.2…. N______ лет будет сдаваться в аренду за (CFn)______________руб., платежи будут приходить в конце года, ставка дисконтировании (r )_________%. В конце последнего года аренды (N)______ года объект будет перепродан за (RV)______________руб. .

, руб.

Вывод: ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная доходным подходом оценки объектов недвижимости составляет:

V3 _______________________________ руб.

5. Согласование результатов рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости представили следующие результаты:

затратный подход — _______________________________ руб.

сравнительный подход — ____________________________ руб.

доходный подход- _________________________________руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта необходимо сделать выводы.

Выводы провести по каждому примененному подходу с учетом основных факторов влияния на рыночную стоимость объекта оценки.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V 1 * Q 1 + V 2 * Q 2 + V 3 * Q 3

где V 1, V 2 и V 3 — стоимость объекта, определенная соответственно затратным, доходным и сравнительным подходами, руб.;

Q 1, Q 2 и Q 3 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно, %

Рыночная стоимость объекта оценки составит:

V = ________________________________________________ руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя

_____________________________________, расположенную по адресу:

______________________________________________________________ , по состоянию на ________________________ г.,

с учетом округления составляет: _______________________ руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Используемая литература:

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2013.
2. Интернет-сайт Российского общество оценщиков — www. mrsa.ru
3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 2013г.
4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2013г.
5. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Великий Новгород. 2012 г
6. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.2012 г.
7. Гражданский кодекс РФ.
8. Земельный кодекс РФ.
9. Налоговый кодекс РФ.
10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135
11. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектам оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.
12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СпбГТУ, 2013.
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2012.
14. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ. – М.: Минстрой России, 2004.
15. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. учебник, – М.: Дашков и К°, 2013.
16. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012.

17. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие, М., ИНФО , 2012г.